ITIV em Salvador: como contestar o valor venal com avaliação contraditória

Se a Prefeitura de Salvador atribuiu ao seu imóvel um valor venal maior que o preço pelo qual você comprou, você tem o direito de contestar esse valor apresentando um laudo de avaliação. Esse direito passou a estar escrito, com todas as letras, no Decreto Municipal nº 41.810, de 2 de junho de 2026.

O que mudou com o Decreto 41.810/2026

Publicado no Diário Oficial do Município em 3 de junho de 2026, o decreto alterou o art. 6º do Decreto nº 24.058/2013, que regulamenta o ITIV em Salvador. Duas mudanças interessam diretamente a quem está comprando um imóvel.

A primeira é a definição objetiva de valor venal. O texto agora diz que valor venal é “o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”. Não é uma tabela, não é um valor de referência: é valor de mercado. A mesma definição foi adotada em âmbito nacional pela Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026.

A segunda, e mais importante para o contribuinte, está no novo § 3º:

Ou seja: o município se obriga a mostrar como chegou ao valor, e o contribuinte pode responder com uma avaliação própria. Antes isso se discutia com base em jurisprudência. Agora está no regulamento municipal.

O que é “avaliação contraditória”

É o laudo técnico que apura o valor de mercado do imóvel por método reconhecido e auditável, para confrontar a estimativa da Fazenda. No Brasil, esse trabalho segue a NBR 14653, da ABNT, e é atribuição de engenheiro ou arquiteto registrado no conselho, com emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

A palavra “contraditória” não tem nada de conflituoso: vem do contraditório, o direito de apresentar a sua versão dos fatos dentro do processo administrativo.

Por que o valor da Prefeitura costuma vir acima do preço de compra

O novo § 2º do decreto lista os critérios que a Fazenda pode usar para estimar o valor venal: preços praticados no mercado, informações de cartórios e de agentes financeiros, e características do imóvel como localização, tipologia, destinação, padrão e área.

São critérios legítimos, mas aplicados em escala, sobre milhares de imóveis, a partir de dados de cadastro. E o cadastro não enxerga o que só a vistoria mostra:

• estado de conservação bem abaixo do padrão do prédio ou da região;
• patologias construtivas — infiltração, fissuras, problema estrutural — que derrubam o valor;
• área construída lançada a maior no cadastro imobiliário;
• padrão construtivo classificado acima do real;
• posição desvalorizada dentro do próprio empreendimento: andar baixo, face oeste, fundos, sem vaga;
• restrição de uso, ocupação por terceiro ou pendência que afeta a liquidez.

Nenhum desses fatores aparece numa avaliação em massa. Todos aparecem num laudo com vistoria.

O que o STJ já havia decidido

O decreto municipal não surgiu do nada. Em 2022, no julgamento do Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, relator Ministro Gurgel de Faria), o Superior Tribunal de Justiça firmou três teses que mudaram o jogo do ITBI no país:

• a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação à base do IPTU;
• o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que só pode ser afastada pelo fisco em processo administrativo próprio, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional;
• é inviável a adoção prévia de valor de referência fixado unilateralmente pela administração.

Traduzindo: o preço que consta da escritura vale, até que a Prefeitura prove o contrário — com processo, contraditório e avaliação fundamentada. O Decreto 41.810/2026 alinha a regulamentação de Salvador a esse entendimento.

Quando vale a pena contestar

A conta é direta. Pegue a diferença entre o valor venal estimado pela Fazenda e o valor real da transação, aplique a alíquota do ITIV e compare o resultado com o custo do laudo.

Cada R$ 100 mil de diferença na base de cálculo representa R$ 3 mil de imposto a mais, na alíquota de 3%. Numa distorção de R$ 300 mil, são R$ 9 mil — várias vezes o custo de uma avaliação. Numa distorção de R$ 20 mil, não compensa: são R$ 600, e o trabalho custa mais que isso.

Antes de decidir, confirme a alíquota vigente e as faixas de imóvel popular no portal da Secretaria Municipal da Fazenda de Salvador.

O que o laudo precisa ter

Um laudo que a Fazenda leva a sério não é um parecer de duas páginas com um número no fim. Ele traz:

• vistoria presencial do imóvel, com registro fotográfico datado;
• caracterização completa: área real, padrão construtivo, idade aparente, estado de conservação, posição no empreendimento;
• pesquisa de mercado com amostra de imóveis efetivamente comparáveis, identificados e com fonte;
• tratamento dos dados por método previsto na NBR 14653, com os fatores de homogeneização explicitados;
• grau de fundamentação e de precisão declarados, como a norma exige;
• ART registrada no CREA, que é o que vincula o engenheiro tecnicamente ao trabalho.

É esse conjunto que transforma “acho que está caro” em prova técnica.

Passo a passo

1. Ao emitir a Declaração de Transações Imobiliárias, confira o valor venal atribuído ao imóvel.
2. Havendo diferença relevante para o valor da compra, faça a conta da economia potencial.
3. Contrate a avaliação e realize a vistoria antes de recolher o imposto.
4. Protocole o pedido de avaliação especial na SEFAZ, instruído com o laudo e a ART.
5. Acompanhe a decisão. Mantida a divergência, o laudo é a peça que instrui a discussão administrativa ou judicial, aí com apoio de advogado tributarista.

Perguntas frequentes

O que é avaliação contraditória do ITIV?

É o laudo técnico de avaliação, elaborado por engenheiro registrado no CREA e acompanhado de ART, que o contribuinte apresenta à Prefeitura para demonstrar que o valor de mercado do imóvel é inferior ao valor venal estimado pela Secretaria Municipal da Fazenda. O Decreto nº 41.810/2026 assegura expressamente esse direito em Salvador.

Posso contestar o ITIV depois de já ter pago?

O caminho natural é contestar antes do recolhimento, quando o valor venal estimado aparece maior que o valor da transação. Havendo pagamento a maior, existe a via da restituição do indébito, que tem prazo e rito próprios — nesse caso, procure um advogado tributarista. O laudo de avaliação serve de prova nas duas hipóteses.

Quanto tempo leva para elaborar o laudo?

Para imóvel residencial urbano em Salvador, o prazo típico é de 5 a 10 dias entre a vistoria e a entrega do laudo, a depender da complexidade do imóvel e da disponibilidade de dados de mercado comparáveis.

O laudo garante que o ITIV vai ser reduzido?

Nenhum laudo garante resultado: quem decide é a administração tributária. O que o laudo faz é levar ao processo uma avaliação fundamentada na NBR 14653, com pesquisa de mercado, tratamento estatístico e grau de fundamentação declarado — substituindo a alegação do contribuinte por prova técnica.

Vale a pena para qualquer imóvel?

Não. A conta é simples: compare o custo do laudo com a economia de imposto sobre a diferença entre o valor arbitrado e o valor real. Quando a diferença é pequena, não compensa. Em imóveis de maior valor ou quando a distorção é grande, a economia costuma superar o custo com folga.

Serve também para reduzir o IPTU?

O raciocínio é o mesmo, mas o procedimento é outro: no IPTU existe pedido específico de revisão do valor venal, e o efeito se repete a cada exercício enquanto o cadastro não for corrigido. Também é comum encontrar erro de área construída ou de padrão construtivo no cadastro imobiliário, o que se demonstra com levantamento em campo.

Fontes

• Decreto Municipal nº 41.810, de 2 de junho de 2026 — Salvador, publicado no DOM em 3 de junho de 2026.
• Decreto Municipal nº 24.058, de 2013 — regulamento do ITIV em Salvador.
• Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026.
• STJ, Tema 1.113, REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, j. 24/02/2022.
• ABNT NBR 14653 — Avaliação de bens.

Este texto tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica. A Soromenho Engenharia atua na avaliação técnica do imóvel; questões processuais e tributárias devem ser tratadas com advogado.

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